"Пузырь" на рынке недвижимости, которым украинцев пугают уже второй год кряду уже начинает сдуваться.
"Многие застройщики по факту - уже банкроты. Сейчас в Украине формируется целый рынок перепродажи недостроенных объектов. Некоторые жилищные комплексы переходят из рук в руки и по несколько раз поменяли собственников", - рассказал "Стране" эксперт по недвижимости Михаил Артюхов.
По его словам, рентабельность строительного бизнеса за последний год резко снизилась. "Если раньше среднестатистические проекты обеспечивали 20-30% доходности, то сейчас, в лучшем случае, 10%. А некоторые работают даже в минус", - говорит эксперт.
При этом "лишних" квартир - все больше. "До 20 тысяч на первичке и больше 40 тысяч - на вторичке. Это на 30% больше, чем год назад", - говорит Артюхов. Переизбыток жилья давит на цены. И как бы застройщики не пытались настроить рынок на подорожание, в итоге им все равно приходится устраивать распродажи.
Следующий год не будет исключением - цены на квартиры могут обвалиться, и достаточно существенно - до 30%, - обещают риэлторы. И это при том, что в официальных прайсах застройщиков ценники может быть даже вырастут на 7-10%. Но "в процессе торга" покупателям все равно будут уступать. Правда, при этом покупка недвижимости станет еще более рискованной.
"Растет количество серых строек, тем более, что власти уже практически перестали бороться с недобросовестными застройщиками, пустив ситуацию на самотек", - отмечает руководитель агентства "Евро Рейтинг" Григорий Перерва. А это значит, что вырастет и армия обманутых жильцов, заселившихся в дешевые дома-призраки без света и воды.
"Страна" разбиралась что будет с рынком недвижимости и ценами в следующем году и стоит ли вкладывать деньги в квадратные метры.
Конец строительных рекордов
Собственно, застройщики уже поняли, что перекачали рынок и начали сбавлять темпы. По данным Нацбанка, приведенным в последнем отчете о финансовой стабильности, если по итогам четвертого квартала 2017 года в эксплуатацию сдали около 50 млн. кв.м жилья, то в 2018 году - меньше 40 млн. В Киеве количество новых квартир, выставленных на продажу, уменьшилось с прошлогодних 60 тыс. до 38 тыс.
"За 9 месяцев объем введенного в эксплуатацию жилья уменьшился по Украине на 36%, а Киеве - на 45%", - констатируют в НБУ.
Правда, столь рекордный обвал во многом - "статистический", то есть, связан с "нетипично большой базой сравнения".
В 2017 году в том же Киеве количество введенных в эксплуатацию объектов выросло почти вдвое, так как действовала сниженная ставка паевого участия и готовилось введение новых строительных норм, из-за чего застройщики пытались как можно быстрее сдать объекты и оформить документацию. В 2018-м же году последовал провал - количество выданных разрешений на строительство обвалилось на 85%.
Но реально темпы работ все же замедляются, если и не на 40-50%, то, как минимум, на треть. И в следующем году строить будут еще меньше, - уверен Григорий Перерва.
Причин несколько. Во-первых, с 1 сентября вступили в силу новые государственные строительные нормы (ГСН), которые ужесточают требования к жилым домам. К примеру, появились ограничения по этажности (в небольших населенных пунктах - не выше 4 этажей), местам застройки (так называемые "красные линии" на которых строить нельзя), плотности ( нужно оставлять придомовую территорию до 50-70% от размера земельного участка) и другие.
Во-вторых, снижается рентабельность строительного бизнеса. По подсчетам Минрегиона, средняя себестоимость квадратного метра жилья в этом году составляет 11,8 тысяч гривен, а в некоторых городах еще дороже. Скажем, в Киеве - 13,8 тыс. грн., в Харькове - 12,5 тыс., Киевской области - около 12 тыс. грн, в Донецкой - 12,4 тыс. грн. и т.д.
"В этом году строительство подорожало на 20-35% из-за роста цен на материалы, зарплатного фонда и пр.", - подтвердил "Стране" начальник отдела продаж компании "Svitlo Park" Александр Панфилов. При этом, по его словам, ценники для покупателей увеличились всего на 10-15%. Поднять расценки более существенно застройщики не решаются, опасаясь обвала продаж.
В реальности даже эти 10-15% нередко существуют только на бумаге. Компании то и дело проводят различные акции и распродажи, а в промежутках между ними предлагают "индивидуальные" скидки практически каждому покупателю. В итоге хотя средняя стоимость квадратного метра в новостройках в центре стартует с 16-18 тыс. грн., а в пригороде - с 13-14 тыс. грн., по факту квартиру можно купить от 12-13 тыс. грн., а некоторые застройщики и вовсе манят ценами от 10 тыс. грн./кв.м.
"К примеру, перед новым годом некоторые компании объявили скидки до 30% на квартиры и по 40% на подземные паркинги. Явный демпинг", - говорит Перерва.
При этом новостройки требуют все больших инвестиций. "Так как предложение зашкаливает, застройщикам приходится искать новые "фишки", чтобы привлечь покупателей - это могут быть, скажем, видовые квартиры с большими площадями остекления, интересные архитектурные решения, новые энергоэффективные технологии", - рассказала "Стране" руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.
Без воды и канализации
Михаил Артюхов рассказал "Стране", что рентабельность строительного бизнеса упала с недавних 20-30% до 10% и ниже.
"Для инвесторов это не выгодно. Тем более нет никаких гарантий, что квартиры удастся быстро распродать. Сейчас рынок затоварен "лишним" жильем - по новостройкам это около 20 тыс. квартир, на вторичке - больше 40 тыс. Это на треть больше, чем годом ранее. А в следующем году лишнего жилья станет еще больше. Многие компании уже не имеют запаса прочности и фактически являются банкротами или близки к этому. Они пытаются продать недострои. Появился целый рынок перепродаж строек, некоторые ЖК по несколько раз сменили собственника", - отмечает Артюхов.
Избавиться от "лишних" квартир можно будет лишь одним способом - устроив очередную распродажу.
"Цены могут упасть и на 30%", - не исключает Артюхов. При этом сами застройщики, наоборот, говорят о намерении повысить цены.
По прогнозам Панфилова они в следующем году должны вырасти на 10-15%. Но, как считают эксперты, повторится стандартная ситуация - сначала рост цены по прайсам, а затем - безудержные скидки и распродажи.
Что получат покупатели за такие деньги - вопрос. По словам Григория Перервы, чтобы сэкономить, застройщики все чаще идут на дополнительные хитрости. Скажем, экономят на стройматериалах, инфраструктуре, коммуникациях, разрешительных документах.
Интернет-форумы новоселов переполнены жалобами на низкое качество жилья. Скажем, в пригороде Киева много домов с проблемными водопроводами - насосы качают воду до 4-5 этажа, а выше она попросту не доходит. То же самое с канализацией - вместо того, чтобы подключаться к централизованной системе, застройщики оборудуют "асептические ямы", беспокоится о регулярной выкачке которой (и оплате за это) приходится уже самим жильцам.
По словам Григория Перервы, стало заметно больше серых строек, которых, впрочем, власти не идентифицируют как "серые".
"Я, честно говоря, разочарован. Пару лет назад в Киеве поднималась волна против недобросовестных застройщиков, чиновники реально предпринимали хоть какие-то меры, был создан специальный открытый реестр сомнительных объектов. Но все это закончилось, как только закончился передел строительного рынка в пользу крупных компаний. Сейчас многие новостройки по всем признакам - явно серые, но в "черном" списке их нет", - говорит эксперт.
По его мнению, незаконных строек будет становиться все больше, а это значит, что в перспективе вырастет и армия жильцов, которые купят жилье по бросовой цене, но в итоге получат дом без света, воды и канализации.
Напомним: не так давно оказавшиеся в похожей ситуации киевляне (они купили квартиры в домах скандального застройка Войцеховского) перекрывали Харьковское шоссе. В будущем же подобные бунты могут стать куда более массовыми, - предупреждают эксперты. Вот только власти в этой ситуации вряд ли чем-то смогут помочь обманутым жильцам.
Дорожающие хрущевки и новая элита на чемоданах
Впрочем, в Нацбанке заметили и положительную тенденцию. В отчете регулятора говорится, что спрос на жилье в Украине растет. По данным Минюста, в третьем квартале количество сделок купли-продажи выросло на 11%.
"Главный фактор - повышение доходов населения. Поэтому среди граждан с высокими доходами сохраняется стойкий инвестиционный спрос (на него приходится до 40% продаж в премиум-сегменте) в условиях снижения доходности валютных депозитов", - сказано в отчете Нацбанка.
Замеченная регулятором тенденция на рынке действительно есть. Так как средняя доходность по валютным депозитам составляет всего 2-3% годовых, многие украинцы предпочитают вкладывать свои сбережения в недвижимость - жилую или коммерческую. В последующем такие объекты сдают в аренду и при правильном подходе, отбить вложения можно за 8-10 лет, то есть, средняя доходность составит до 10% годовых и выше, - говорит Ирина Луханина. Вот только количество таких сделок в общей базе пока мизерное.
"Вложения в недвижимость по Киеву в этом году - 280 млн. долларов, что на 5,8% больше, чем годом ранее. Но 87% сделок приходится на эконом- и комфорт- сегменты, где стоимость объекта не превышает 120 тыс. долларов. При этом львиная доля - это продажи самых дешевых квартир, в том числе, хрущевок. Хотя прогнозировалось, что цены на них рухнут, этого не произошло. Такие квартиры как покупали, так и покупают. Однокомнатные стоят 27-32 тыс. долларов, двухкомнатные - до 38 тыс. "Поместиться" в такой бюджет, выбирая более комфортное жилье, попросту нереально. Поэтому хрущевки вряд ли обесценятся и в следующем году, наоборот, могут даже подорожать на 7-10%, особенно в районах, где выбор других квартир по приемлемым ценам невелик - в Дарнице, на Нивках, Лукьяновке и др", - рассказала "Стране" эксперт.
Что будет с ценами на остальное жилье на вторичке - пока вопрос. С одной стороны, на этот сегмент давят демпингующие застройщики.
"Стандартный торг при покупке на вторичке - 10-15%. "Переоцененные" квартиры не продаются годами", - говорит Луханина.
С другой - спрос, а значит, и цены, могут подхлестнуть выборы. "Уже понятно, что выброса на рынок недвижимости предвыборных денег, как это было в 2004 году, когда заработавшие на кампании украинцы улучшали свои жилищные условия, не будет. Даже если люди что-то и зарабатывают, они не спешат "светить" эти деньги, выжидают. Но, возможно, после смены власти в Киев потянется новая политическая элита, что может подстегнуть продажи жилья премиум-класса", - считает Луханина. По ее словам, до окончания выборов, цены на недвижимость вряд ли будут меняться. Но с мая, когда начнет оживляться еще и сезонный спрос, жилье может подорожать на 7-10%. Впрочем, если ценовой эксперимент владельцев квартир не найдет понимания среди покупателей, уже летом цены могут окатить.
"А к осени может вмешаться мировой экономический кризис, который зацепит и Украину. Экономическая нестабильность и рост курса доллара отобьют у украинцев желание улучшать свои жилищные условия. Это может поспособствовать обвалу цен и сокращению объемов строительных работ. Не зря же говорят, что строители входят в кризис первыми, а выходят из него последними", - подытожил Артюхов.
Но даже если украинской экономике удастся устоять, и спрос на квартиры начнет расти, цены отреагируют не раньше 2020-2021 года.
"К тому времени застройщики смогут распродать все свои "зависшие" квартиры и будет повод повысить расценки", - считает Артюхов.
