Украина охвачена коммунальными войнами. Отбить свои дома у управляющих компаний и создать ОСМД пока удалось лишь 6% жильцов. При этом, остается меньше года до того момента, когда наступит "Время Ч": если жильцы не создадут ОСМД им спустят местные власти Управляющую компанию. Для чиновников последний вариант выгоден, но жильцы опасаются, что новые управляющие им будут выставлять космические счета за свои услуги.
Поэтому уже сейчас отношения между теми, кто хочет создать ОСМД и УК довольно напряженные.
Киевляне вспоминают, как порой им приходилось охранять свои дома по ночам от сотрудников ЖЕКов, выслушивать угрозы и бегать по судам, чтобы реализовать свое право, прописанное в законе.
То лифт не работал, то сантехник в подвал женщин водил
Накануне Нового года жильцы новостроя на улице Бажана, 8-Б, решили объединяться в ОСМД.
— Честно говоря, управляющая компания нас просто достала. То лифт не работал два месяца, то сантехник в подвале поселился, да еще и женщин туда водил. Света на лестнице с первого по 25-й этаж нет, ручек на дверей нет. Потом Управляющая компания надумала верхний, технический этаж, то ли продать, то ли сдать кому-то. Но терпение наше лопнуло аккурат накануне Нового года, — вспоминает Нина Глыбина, замглавы правления ОСМД "Юбилейный". — Мы с жильцами сбросились и поставили для детей во дворе елку. Пригласили Деда Мороза. Пришла начальница нашего участка и оборвала нам гирлянду. Сказала: "это не ваше электричество, вы сюда не подключитесь". И тогда у нас лопнуло терпение! Они настолько всех достали, что на сегодняшний день в нашем микрорайоне уже созданы либо находятся в процессе создания 12 ОСМД. Но какой крови нам это стоило! Управляющая компания нам угрожала. Говорили, что вы в этом доме, и вообще в этом районе жить не будете. Вы вообще не знаете, с кем связались. Первое время мы даже дежурили по ночам, чтобы никто из сотрудников Управляющей компании не вошел в дом. Потому что в соседних домах они залазили в подвал, открывали краны, чтобы вода текла. Словом, всячески мешали объединению жильцов. Нам удалось отстоять свой дом, но техническую документацию от ЖЭКа мы так и не получили. Но нам уже удалось ее частично восстановить.
"Для них это кормушка"
Войны между жильцами и управляющими компаниями — тренд нашего времени.
Напомним, с 1 июля 2015 года вступил в силу новый закон, который упраздняет ЖЭКи и обязывает жильцов самостоятельно содержать свои дома. Переходной период продлится до 1 июля 2017 года. Если до этого момента владельцы квартир не создадут ОСМД, и не возьмут на себя управление домом, — город назначит им своего управляющего.
— Это будет просто законный отжим жилья, — уверена Ирина Скрипак, глава правления ОСМД "Киевская Венеция". — Вам запишут в квитанции космические суммы за ремонт лифта, насоса, крыши, и за год загонят дом в такие долги! Нам и так управляющая компания начисляет плату с потолка. Например, в один из месяцев мне пришел счет за отопление 3,5 тысячи гривен. А теперь выясняется, что у меня еще и больше 5 тысяч задолженности! А вы думаете, почему ЖЭКи повсеместно препятствую созданию ОСМД?
— Для них это кормушка, — соглашается Мария Степанова, глава правления ОСМД "Воскресенская 12-Г". — Скажем, мы платили Управляющей компании за обслуживание 4,35 гривны за квадратный метр. В процессе создания ОСМД мы пригласили независимых инженеров для осмотра инженерных сетей и лифта. И оба специалиста нам сказали: "за полтора года здесь никто ничего не делал". То есть, все наши деньги они клали себе в карман. При этом, нам не позволяли даже самостоятельно установить домофон, навязывая компанию, который надо каждый месяц платить абонплату. А в нашей колясочной Управляющая компания поселила каких-то троих мужиков, охранников. И мы их своими силами оттуда выгоняли. Словом, у нас не было никаких прав на дом.
ЖЭКи не отдают документы на дом
И Ирина Скрипак и Мария Степанова знают, чего стоит создать ОСМД.
— Управляющая компания говорит, что мы никто и все протоколы подделали. "Киевэнерго", "Киевводоканал" и компания, которая поставляет тепло, не хотят заключать с нами прямые договора потому что компания-застройщик не выполнила технические условия. То есть, в нашему дому должна, например, подходить широка труба, диаметром 300 мм, а подходит узкая. В результате, коммуникации городом не приняты, — объясняет Ирина Скрипак. — 23-го июня у нас пройдет первое общее собрание, где мы должны принять метод управления домом. По закону их может быть два: либо своими силами (то есть, правление нанимает людей, которые обслуживают дом), либо через управляющую компанию, которую мы нанимаем. Ну а дальше нам надо все-таки требовать документацию на дом, и заключить прямые договора.
Многие ОСББ уже отчаялись увидеть документы на свой дом.
— По закону, у них есть три месяца, чтобы передать нам паспорт на лифты, план поэтажного архитектурного решения, документацию на сети, схему укладки кабелей — там большой перечень. Но они это игнорируют, — делится опытом Мария Степанова. — Вместо этого, 16 июня Управляющая компания собрала прямо во дворах собрание, с тем, чтобы назначить себя управителем комплекса. Раздали людям протоколы. Причем, на собрании присутствовали представители районной и городской власти. И Алексей Тихонов, советник мэра, сказал, что эти протоколы КГГА не примет, потому что собрание незаконное. Дело в том, что в домах, где уже создано ОСМД, Управляющая компания не может проводить таких собраний. Но начальник нашего ЖЭКа на этого Тихонова даже не взглянул, и слова ему не дал. Не знаю, куда пойдут эти протоколы. Мы пока собираемся работать без технической документации. Постепенно ее восстановим.
10% против 35%
По словам Сергея Ряполова, главы Центра помощи ОСМД, подобные истории происходят повсеместно по всей стране.
— Мирным путем передают дома только те застройщики, которые изначально не планировали обслуживать дом. Или там, где речь идет о старом жилом фонде, — говорит Ряполов. — Всего по стране, по нашим подсчетам, не более 10% домов охвачены процессом создания ОСМД, тогда как успешно прошли этот путь от силы 6%. Остальные пока находятся в стадии обсуждения.
В последнее время в facebook, действительно, появилось много групп, где и юристы, и волонтеры, и те, кто уже успешно создал ОСМД, готовы ответить на все вопросы об "этапах большого пути".
Но несмотря на это, в гонке лидируют Управляющие компании.
— По данным Минрегионразвития, 35% домов уже самоорганизовались. То есть, собралось 5-6 человек из дома, якобы провели собрание, и сказали, что мы остаемся на обслуживании у нашего ЖЭКа, — продолжает Ряполов.
Вместе с тем, по его словам, войны идут не только между жильцами и ЖЭКами, но и между инициативными группами.
— Надо понимать, что если человек активно участвует в создании ОСМД, — значит, он готовит себе рабочее место. Тем более, что сама структура ОСМД позволит создать мелкий и средний бизнес. Ведь дом требует обслуживания: сантехник, электрик. И в самом доме могут найтись и сантехники, и электрики, которые оформят ФЛП, и будут оказывать услуги собственному дому. Мы советуем жильцам, во избежание конфликтов, чтобы в инициативную группу, и затем в правление, вошли по два человека из подъезда, и минимум по одному из каждого подъезда — в контрольно-ревизионную службу, — советует Сергей Ряполов. — Это снимает многие вопросы. Вместе с тем, мой опыт показывает, что люди, создавшие ОСМД, обычно об этом не жалеют.
1,5 миллиона долга
Александр Опрышко готов поспорить с этим утверждением.
— В 2004 году я купил квартиру в селе Чубинское. Нас тогда застройщик сам уговорил: мол, создавайте ОСМД, будете управлять домом. Мы купились на это, создали. А в итоге, оказалось, что дом сдан с недоделками на 1,5 миллиона гривен. Мы всюду писали, а нам присылали отписки: "у вас создано ОСМД, все вопросы решайте сами", — сетует мужчина.
— Так и есть, — соглашается Ирина Скрипак, глава правления ОСМД "Киевская Венеция". — Скажем, из-за недоработок строительной компании у нас могут возникнуть проблемы с наносами. Чем больше людей будет заселяться в дом, тем ниже будет напор воды у остальных жильцов. А наносы будут работать на износ, и оплачивать ремонт будем мы сами. Но это не значит, что не надо создавать ОСМД. Мы и так, и так будем платить сами.
Выгодно ли создавать ОСМД? По словам Сергея Ряполова, многое зависит от квалификации человека, который управляет домом.
— Если мы говорим о доме в пять и выше этажей, то это выгодно. При среднем городском тарифе 4 гривны, вы сможете обслуживаться мене, чем за три, с теми же условиями.
Правда, многое зависит еще и от того, старый у вас дом или новый.
— Например, мы живем в чешке 1974 года. 10 лет назад в доме была капитально отремонтирована крыша. Ремонт не проводился никогда. Два года назад жильцы обратились в КГГА с просьбой провести текущий ремонт шести подъездов и узнали, что у нас он, оказывается, был. После этого жильцы взбунтовались и началась война за создание ОСМД, — рассказывает киевлянка Галина. — Но тут надо понимать, что с точки зрения финансов ОСМД — это не так выгодно, как кажется. Если в новом доме не надо держать штатных сантехника и электрика, а можно отдавать все эти работы на аутсорсинг, то по мере старения дома уже требуются люди в штат. И это завышает тариф. Куда выгоднее, если уж отказываться от навязанного государством или застройщиком ЖЕКа, находить уже существующую управляющую компанию, у которой прозрачное формирование тарифа, и присоединяться к ней.
Здесь речь идет о выборе способа управления домом.
В законе прописаны два способа: создать ОСМД, и управлять домом самостоятельно (нанимать сантехников, лифтеров, людей, которые будут ремонтировать лифты). Создать ОСМД и выбрать управляющую компанию, которая будет отчитываться перед правлением дома. И, наконец, ничего не делать, а ждать, пока город назначит свою Управляющую компанию.
— Напомню, что в этот закон внесли поправки. Их две: первая — это продлили переходной период на полгода (то есть, до конца года — Авт.). Причем, это было связано не с тем, что жильцы не успели самоорганизоваться, а с тем, что сам Кабмин не расписал, что должно произойти 1 июля, когда город назначит управляющую компанию. То есть, не было подзаконных актов, Кабмин не подготовил типовый договор и так далее. Поэтому просто приняли решение продлить полномочия ЖЭКов. И второй пункт: теперь от Управляющей компании, которую назначит город, можно будет отказаться простым письмом-уведомлением. Раньше была прописана более сложная процедура, — говорит Сергей Ряполов.
Управлять самостоятельно или нанять управляющего?
Что выгоднее — управлять самостоятельно или от имени ОСМД нанять управляющую компанию?
— Скажем, мы расстались со своей управляющей компанией на тарифе 2,72 за квадратный метр. Мы эту плату себе и оставили, — говорит Нина Глыбина, замглавы правления ОСМД "Юбилейный" на Бажана, 8-Б. — При этом, Управляющая компания еще в феврале предупреждала, что хочет поднять тариф до 4,44 гривен за квадратный метр. Но КГГА им отклонила этот тариф.
Впрочем, нанять управляющую компанию — это тоже решение.
— Мы недавно купили квартиру в новострое, и у нас обслуживающую компанию навязал застройщик, тариф установил завышенный — 5,09, — делится опытом киевлянка Галина. — При этом, тариф не соответствует сервису. Скаем, в пяти километрах от нас, в "Новопечерских липках", тариф 5,65, но с консьерж-сервисом, закрытой территорией и еще много чем. А у нас все деньги куда-то исчезают. Скажем, в доме 225 квартир, оплата консьержа 70 грн с квартиры, а зарплата консьержей 1700 грн (у нас их трое). Куда уходят остальные деньги? И люди предложили выбрать управителем компанию "Новопечерские липки", чтобы траты были те же самые, а сервис куда выше. Но застройщик ( и он же обслуживающая компания) не сдается, и на самом первом этапе, когда нужна техническая информация о владельцах квартир, чтобы по закону пригласить их на сборы, отказал в предоставлении этих данных.
Вместе с тем, надо понимать, что деньги, которые жильцы будут платить ОСМД, — это слезы, по сравнению с тем, во что выльются коммунальные услуги. Ведь ОСМД не обеспечивает жителей водой, электроэнергией и теплом.
