Карантин и кризис все сильнее бьют по рынку недвижимости.
Если еще в марте продавцы говорили о росте спроса на квартиры, то сейчас все буквально остановилось. Половина новостроек замерла, причем, далеко не факт, что после снятия ограничений работы на них восстановятся. Сроки сдачи домов в этом году сдвинутся – от трех месяцев до года и больше. А судьба четверти новостроек вообще под вопросом.
На вторичке особых продаж пока тоже нет – люди ждут обвала цен, поэтому не спешат тратиться.
Непонятно, что будет с арендой, которая начала резко дешеветь еще с конца марта. Больше половины посуточных квартир уже выведено на рынок долгосрочной аренды, что снизило цены в среднем по рынку на треть. Но на волне массовой распродажи появилось много мошенников. Поэтому совсем бросовые варианты, – скажем, квартиру на Бессарабке за 4,5 тысячи гривен в месяц, – лучше перепроверять. Есть риск остаться и без жилья, и без денег.
У владельцев квартир другая проблема – участились случаи погромов и краж. Постояльцы выносят все, что плохо лежит.
Пока в Киеве ждут обвала цен на продажу и аренду жилья, пригород массово распродается, а аренда дорожает. Так, дома, которые еще недавно сдавали по 2 тысячи долларов в месяц, сейчас предлагают по 3 тысячи.
"Страна" разбиралась, что происходит на рынке недвижимости.
Новостройки остановились
В самом начале карантина застройщики заявляли о заметной активизации спроса. В отделах продаж даже выстраивались очереди.
Активизация пояснялась просто – как раз в марте произошел скачок курса доллара. Цены на новостройки зафиксированы в гривнах, причем они не менялись, даже когда национальная валюта заметно укрепилась. В итоге в прошлом году цены на квадратные метры в долларах выросли как минимум на 15%.
А так как большинство украинцев хранит сбережения в валюте, люди предпочли отложить новоселье. В марте на рынок выплеснулся как раз этот отложенный спрос.
Но ажиотаж продлился недолго. В апреле практически все офисы продаж были закрыты, а половина строек остановились на карантин. Некоторые застройщики попытались организовать виртуальные показы, а риелторы рассказывают, что по звонку офисы продаж открываются без проблем. Но особого результата это не дало. Продажи остановились.
"В карантин продажи в экономклассе упали до 70%, а в объектах новых востребованных форматов (скажем, закрытые мини-городки. – Ред) – до 15%. Это сказалось и на общей статистике: за 4 месяца этого года продажи в новостройках снизились на 35%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", – рассказала нам директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.
Покупатели также начали массово отказываться от новостроек на начальной стадии строительства — все боятся новых долгостроев, по примеру "Укрбуда".
Интересно, что на волне активизации спроса некоторые застройщики успели повысить цены.
Наценка составила до 3 тысяч гривен за квадратный метр. Но после того, как покупатели пропали, ценники снова поползли вниз. Многие компании запустили различные скидочные акции.
"На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в строящихся объектах составляет 25 тысяч гривен. При этом долларовые цены уже снизились более чем на 7%. Скорее всего, до июля большая часть застройщиков постарается сдерживать цены", – говорит Саакян.
Но, по ее словам, подорожание в гривне неизбежно, если курс доллара превысит отметку в 29-30 гривен.
Новые долгострои и повод для распродаж
Впрочем, многим застройщикам сейчас не до заработков. На первый план выходит вопрос выживания.
Не все стройки, которые остановились в карантин, смогут запуститься, — предупреждают эксперты.
"Не исключено, что до конца этого года с рынка уйдет до трети компаний. На данный момент они строят порядка 25% объектов", – отмечает Саакян.
То есть судьба каждой четвертой новостройки сейчас под вопросом. Это значит, что в Киеве могут появиться десятки новых недостроев, а тысячи людей останутся без квартир.
Руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров говорит, что в этом году сроки ввода в эксплуатацию строящихся объектов могут увеличиться в среднем на три-шесть месяцев.
"По более 20% объектов сроки ввода в эксплуатацию сместятся на три-четыре месяца, по 25% – на шесть месяцев, по 20-25% – от 9 до 12 месяцев, а по 15% строительство затянется на год и более", – прогнозирует он.
По словам эксперта, перенос сроков связан, прежде всего, с длительным карантином, во время которого полностью или частично остановилось строительство в половине жилых комплексов. Еще одна причина – финансовые трудности у целого ряда застройщиков в связи со снижением уровня продаж.
"Будет чистка рынка, в итоге ряды застройщиков заметно поредеют. При этом в бизнесе останутся в основном те, у кого есть доступ к админресурсу. То есть, компании, которые и сейчас контролируют львиную долю строительного рынка, еще больше усилят свои позиции", – считает эксперт по недвижимости Михаил Артюхов.
Рыночные передел и угроза банкротства заставят попавших в сложную ситуацию застройщиков массово распродавать дома. Поэтому не исключено, что цены могут упасть.
Тем более, что появляются объективные причины для скидок.
"Во-первых, уже маловероятен рост зарплат и стоимости строительно-монтажных работ. Сейчас пока рано давать прогнозы, но, скорее всего, все останется на уровне прошлого года. А при условии повышенного предложения рабочей силы, зарплаты в строительстве могут и вовсе снизиться на 15-20%. Во-вторых, под вопросом подорожание стройматериалов, так как спрос на них падает. Снижение цен на энергоресурсы также может сказаться на стоимости отдельных видов материалов. Таким образом, себестоимость строительства может даже несколько сократиться. В итоге у застройщиков появиться возможность предлагать скидки", — считает Изаров.
На вторичке ждут обвала цен
На вторичке покупателей тоже поубавилось. Хотя еще в начале карантина люди активно шли на просмотры и заключали сделки, в апреле ситуация изменилась — люди взяли пазу.
Затишье объясняется просто — все ждут обвала цен на волне надвигающегося кризиса.
Поэтому не спешат покупать.
"Риэлторов бомбят заявками "Куплю единичку за 25-26 тысяч долларов", "Куплю двушку за 30 тысяч долларов". Это на 15-20% ниже сегодняшних цен. То есть, активничает несколько групп покупателей: те, у которых не хватает денег, но хочется купить жилье, и те, кто хочет скупить все, что плохо лежит. И те, и другие рассчитывают, что владельцам квартир уже плохо, и они готовы продавать с дисконтом. Но те пока не готовы", — говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.
Об обвале цен на вторичке заговорили как только курс доллара пошел вверх. Некоторые эксперты считают, что цены на вторичку могут обвалиться на 25-30%.
Но пока таких скидок нет, говорит Луханина.
"Сбрасывают под конкретного покупателя до 8-10% от реальной цены и до 15% от изначально завышенной. Чтобы была тотальная распродажа, среди владельцев жилья должна начаться паника, пока ее нет", — отмечает эксперт.
Впрочем, ожидать быстрого падения цен в любом случае не стоит. Если обвал и произойдет, то, минимум, через полгода.
Михаил Артюхов говорит, что вторичку может раскачать первичка.
"Вторичный рынок предложений может стать донором покупателей для первички из-за усиленной рекламной активности застройщиков", - говорит Артюхов. Многие застройщики, чтобы привлечь покупателей, предлагают своего рода жилищный трейд-ин: принимают старую квартиру в счет оплаты новой. А чтобы продать старые квартиры, активно работают с риэлторами или даже создают свои агентства недвижимости. Скорее всего, эта тенденция будет активно развиваться.
Второй источник предложений жилья на рынок срочно продающихся квартир - профессиональные рантье, которые живут с аренды недвижимости купленной в кредит. Доход от аренды упал а обслуживать займы необходимо, — рассказал Артюхов.
Все это увеличит долю срочных продаж, и, даже если в целом по рынку цены в ближайшее время не рухнут, то выхватить бросовый объект с большой скидкой будет вполне реально.
Скидки по аренде и квартирные "разводы"
Стремительно меняется ситуация по аренде квартир.
"Страна" уже писала, что на волне карантина многие арендаторы выторговали у хозяев скидки до 50-70%. А те, кто не смог договориться по цене, начали искать более дешевые варианты. И такие появились за счет массового выброса на рынок долгосрочной аренды посуточных квартир.
Скажем, в районе метро "Дворец Спорта" квартиру с хорошим ремонтом, переведенную из посуточной аренды в долгосрочную, можно снять за 12 тысяч гривен в месяц.
Есть и более дешевые предложения — по 9-12 тысяч в месяц за хорошие квартиры в центре.
По мере того, как карантин становится все длиннее, появились новые тенденции.
"Прощать" аренду на время всего карантина готово все меньше владельцев квартир. Но можно договориться о скидке в 25-50%. Причем, чаще всего двигаться в ценах готовы владельцы жилья бизнес-класса. Хозяева сдающихся квартир эконом-класса не хотят уступать", — говорит Луханина.
Но, по ее словам, многие постояльцы пока не съезжают, так как изначально оплатили первый и последний месяц аренды, то есть, у них есть два проплаченных месяца.
"Массово начнут съезжать уже после 15 мая", — говорит эксперт.
При этом на рынок долгосрочной аренды продолжает давить посуточный сегмент.
"На рынке посуточной аренды останется не более 30-40% квартир, остальные уйдут в долгосрочную аренду. В целом по Украине количество сдающихся на длительной время квартир за счет этого может вырасти на 15 тысяч, а в Киеве — на 4-5 тысяч. Что, понятно, скажется на арендных ставках. Они упадут, минимум, на 20-30%", —рассказал "Стране" основатель ресурса dobovo (посуточная аренда жилья) Дмитрий Малахов.
С начала карантина цены на посуточную аренду в Киеве упали на 50-70%. В итоге, по словам Малахова, появился спрос на квартиры по 300-600 гривен в сутки. Их арендуют иногородние украинцы, которые приезжают в столицу по делам, а также те, кому стали не по карману их съемные квартиры. "Есть клиенты, которые съехали с прежнего жилья, но у них денег — на 2-3 недели. Заплатить брокеру плюс сразу за несколько месяцев аренды они не могут. Поэтому берут квартиры на посуточном рынке. Можно найти по 300 гривен в сутки, а если снимать хотя бы на месяц, то и дешевле", — говори Малахов.
Также появилось немало мошенников, промышляющих на аренде.
"Появилась масса объявлений о сдаче квартир по бросовым ценам. Скажем, однокомнатная на Бессарабка за 4,5 тысяч гривен в месяц. Схема проста — просят перечислить на карту предоплату, якобы, после этого дадут адрес хозяина. В итоге — ни денег, ни адреса. Казалось бы, афера очевидна, но многие люди клюют на такие заманчивые предложения", — говорит Луханина.
У владельцев квартир тоже проблемы.
"Участились случаи разгромов жилья и мародерства. дело в том, что раньше на посуточной аренде была жесткая верификация клиентов. Но из-за обвала спроса многие снизили планку. Сейчас снять квартиру можно мало того, что дешево, так еще и вообще без документов. Что уже привлекло определенный контингент", — говорит Малахов.
Загородный бум
Пока столичный рынок жилья накрывает кризис, за пригородной недвижимостью в прямом смысле слова выстраивается очередь.
На подъеме сейчас и продажа и аренда домов и таунхаусов.
"Произошла переоценка ценностей. Люди в квартирах начинают понимать преимущества загородной жизни. Одно дело сидеть на карантине в четырех стенах, а другое — жарить шашлыки в собственном дворе. В ближайшие год киевляне будут более активно съезжать в пригород", — считает Михаил Артюхов.
По словам Ирины Луханиной, сейчас идет настоящая охота за недорогими домами и дачами до 30 тысяч долларов в пределах 50 километров от Киева.
"Такой вариант дачи собрал 2 тысячи просмотров за два дня. Это просто нереальная цифра для докарантинных времен", — говорит она.
Подобных объектов становится все меньше, но выбор все же есть.
Скажем, в Лосятине (Васильковский район) за 23 тысячи долларов продается дом в два этажа площадью 100 квадратных метров. Правда, на участке в 10 соток нужно наводить порядок (стоит полуразрушенный сарай, недостроенный навес и прочее).
За 30 тысяч можно приобрести дачу в поселке Лесное в 28 километрах от Киева по Житомирской трассе. Дом старой постройки, отопление печное, вода — из колодца.
За 26 тысяч выставлена половина дома в селе Неграши (22 км от Киева) с мангалом и баней.
Более комфортные для жизни варианты предлагаются дороже - от 50-60 тысяч долларов. За такие деньги можно купить старый дом или новый туахаус под Киевом.
По словам Ирины Луханиной, есть покупатели и на более дорогие дома — до 200 тысяч долларов. Несмотря на активизацию спроса, цены на загородную недвижимость не растут.
"Дело в том, что на этом рынке за последние годы сформировалось излишнее предложение и завышенные цены. Поэтому пока все стабильно", — поясняет Луханина.
Другая ситуация с арендой.
Большинство домов стоимостью до тысячи долларов в месяц разобрали в первые две недели карантина, — отмечает Ирина Луханина. В апреле с рынка размели дома по 2 тысячи долларов. А те, что остались, владельцы в итоге сдали уже по 3 тысячи.
Впрочем, подальше от Киева варианты для летнего отдыха еще есть. К примеру, за 1,5 тысячи долларов можно снять дом с дизайнерским ремонтом на 5 комнат в Бышеве по Житомирской трассе (40 км от столицы). В доме все удобства, есть сад. За такие же деньги предлагается дом в Вишенках по Бориспольской трассе.
При этом есть варианты и по 20 тысяч долларов в месяц. Скажем, по такой цене сдается особняк на Осокорках площадью 1200 квадратов с банкетным залом, сауной, баней, бильярдной, бассейном и прочими наворотами.
