Верховная Рада закрылась на каникулы, так и не приняв законопроект о земле.
Однако при этом, не продлен и мораторий на куплю-продажу земли. Означает ли это, что с нового года можно будет землю свободно покупать и продавать? Многие юристы считают, что все равно нельзя будет продавать, так как в Земельном кодексе (ЗК) сказано, что мораторий действует до принятия закона про оборот земли. А раз он не принят, то и мораторий автоматически продлевается.
В тоже время, у известного юриста, экс-министра юстиции Елены Лукаш другой взгляд на вопрос. Она считает, что мораторий автоматически на 2020 года не продлевается. И это может иметь очень серьезные последствия и для рынка земли и для Украины в целом.
Ниже мы приводим ее комментарий, который она эксклюзивно предоставила "Стране".
"По состоянию на сегодняшний день ситуация следующая. Закон о рынке/обороте земли не принят. Мораторий на реализацию земли не продолжен. Что это означает? Это означает, что если в последние дни уходящего года парламентом и президентом не будет сделано ничего, то с нового года мы входим в режим дичайшего схематоза. О котором хорошо знает, но молчит Зе-команда.
Потому что снятие моратория с 01.01.2020 года означает:
1. Полный и ничем не ограниченный старт свободного обращения (купли-продажи) земель товарного сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (пункт 15 Переходных положений ЗК);
2. Не сдерживаемый ничем старт свободного обращения (купли-продажи) земельных паев (подпункт "б", пункта 15 Переходных положений ЗК).
Например, такое свободное обращение, теоретически даст возможность внешним кредиторам Украины, при неисполнении внешних денежных обязательств по кредитам, требовать обращения взыскания на землю. Это всего лишь вопрос договора. Потому что с 01.01 2020 года земля становится обычным товаром без ограничений в оборотоспособности.
3. Свободное обращение (купля-продажа) земель коллективных сельскохозяйственных предприятий (КСП), работа которых была прекращена (а прекращена работа львиной доли КСП) - означает, что с 1 января 2020 года эти земли становятся собственностью территориальных общин, на территории которых они расположены.
Отмена моратория будет являться основанием для автоматической регистрации таких земель в качестве коммунальной собственности, если эти земли не распределены и не переданы в собственность (бесплатная приватизация, выкуп) гражданам (подпункт "а" пункта 21 Переходных положений ЗК; Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине" от 10 июля 2018 года № 2498-VIII; ст. 14-1 Закона Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)" от 5 июня 2003 года № 899-IV).
Местные советы и местные госадминистрации с радостью освоят земельные темы. Не сомневайтесь. В этом они профессионалы.
4. Исчезновение ограничения по площади земельных участков товарного сельскохозяйственного назначения, которые могут находится в собственности граждан и юридических лиц. Кстати, такие ограничения существовали до 1 января 2015 года в размере не более 100 га в одни руки (п. 13 Переходных положений ЗК).
Таким образом, купить и сконцентрировать у себя можно будет любые объемы земель.
5. Ограничений для иностранных граждан на владение корпоративными правами юридических лиц нет.
Юрлица, зарегистрированные по законодательству Украины, корпоративными правами которых владеют иностранцы (иностранные физические и юридические лица), с 1 января 2020 смогут быть собственниками украинских с/х земель без ограничений и препятствий.
6. Возможность вносить в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ, в том числе и любых иностранных, прав на земельную долю (пай) – пунт 14 Переходных положений ЗК;
Можно уже сейчас создать юридическое лицо, участниками которого будут иностранцы (физические или юридические лица), и в течение января месяца 2020 года передать такие земли этому субъекту. А можно сделать и проще – с 1 января передавать права на земельный пай уже созданному хоть где, хоть в Республике Гвинея-Бисау юр.лицу. Никаких ограничений в законодательстве не будет. А после этого – все. Поскольку у иностранцев собственность – священна.
7. Граждане–собственники земельных долей (паев) не смогут беспроблемно при выделении земли в натуре (на местности) получить государственные акты на землю, поскольку выдача таких актов не проводится с 1 января 2013 года (ч. 1 п. ст. 27 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав и их обременений" от 1 июля 2004 года № 1952-IV, пункт 16 Переходных положений ЗК).
Снятие моратория на земли товарного сельскохозяйственного назначения поставит в привилегированное положение государство, поскольку граждане не смогут подтвердить свое право на землю на основании имущественных сертификатов.
Простыми словами: сейчас для продажи земли нужен такой документ как "вытяг" (извлечение) из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.
Но, собственники паев не смогут получить такой "вытяг", поскольку собственник пая может получить по Земельному кодексу государственный акт, подтверждающий его права на землю.
Но и акт такой получить нельзя, как и "вытяг", поскольку земельное законодательство в этом смысле разбалансировано. По одной норме нужен госакт на право собственности на землю (п. 16 Переходных положений ЗК), по другой – "вытяг" (ст. 18, 21 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав и их обременений" от 1 июля 2004 года № 1952-IV).
И это создает коллапс с документами. И, конечно, будет увеличивать коррупционную составляющую, когда собственник начнет оформлять необходимые документы.
8. Ряд экспертов говорят, что оборот земли невозможен, поскольку нет закона про оборот земель сельскохозяйственного назначения. Это, по моему мнению, не так.
Посмотрим формулировку пунктов 14, 15 Переходных положений Земельного кодекса: оборот земель не допускается "До вступления в силу закона про оборот земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 01 января 2020 года". Таким образом на лицо - два отлагательных условия/обстоятельства для старта оборота. Первое условие – наличие закона, внимание, принятого до определенного срока – 01.01.2020, закона, который открыл бы рынок, но не ранее 01.01.2020 года.
И второе условие – календарная дата – 01.01.2020. Так как парламент не смог законодательно обеспечить внедрение и регулирование оборота земель в срок, вытекающий из Земельного кодекса, то это отлагательное условие стало нереальным/неосуществимым. И остается второе отлагательное условие – сам срок – 01.01.2020. А он приближается.
Простыми словами: закона, открывающего оборот земли нет, а значит рынок откроет календарная дата. А несогласные могут идти в наш самый гуманный и отреформированный суд в мире.
Ясно теперь почему "слуги народа" так спокойно реагируют на провал с голосованием норм о рынке земли? Ведь первое что они сделали, когда поняли что нет голосов на "творение о рынке земли для иностранцев" Милованова – это заказали правовой анализ ситуации на тему: "что случится, если мораторий исчезнет, а закона об обороте/рынке земель не будет?" Заказали и прочли именно то, что я и разъясняю. И обрадовались.
Им непринятие закона гораздо выгоднее, чем его принятие.
"Слуги" все знают, все понимают, все еще могут изменить ситуацию с рынком земли, но, полагаю, не сделают этого. А у оппозиции в парламенте голосов просто нет. Важно, чтобы вы это осознавали. И добро пожаловать в год Крысы" - резюмировала Елена Лукаш.
