Украинский рынок недвижимости уже почти месяц как возобновил работу после блокировки с начала войны.
С начала мая, как только открылись реестры недвижимости, сделок практически не было. При этом увеличилось количество предложений квартир на продажу и посыпались звонки от потенциальных покупателей.
Риэлторы говорили, что хозяева стали выставлять завышенные ценники с тем, чтобы потом было куда отступать. И прогнозировали, что, как только аппетиты продавцов немного снизятся, сделки пойдут.
По состоянию на начало июня сделки действительно стали заключать. Но при этом на рынке сложилась странная ситуация: цены одновременно и растут, и падают.
"Есть объекты, которые не просто выставляются по более высоким ценам, чем до войны, но и реально по ним продаются. А есть такие, что, наоборот, подешевели на 3-5%", - говорит нам киевский риэлтор Ирина Луханина.
"Все зависит от сегмента рынка и региона. Можно сказать, что новые военные ценники на жилье формируются прямо сейчас", - добавил руководитель оценочной компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов.
Разбирались, что происходит на рынке недвижимости.
"До войны единичка за 37 тысяч долларов, сейчас - 42 тысячи"
По словам Ирины Луханиной, сделок по купли-продаже жилья в Киеве пока немного, но они все же есть. Причем некоторые объекты проданы дороже, чем они стоили до войны.
"Например, на Сырце однокомнатная квартира в 29 квадратов ушла за 42 тысячи долларов, хотя до войны выставлялась за 37 тысяч. Квартира в 41 квадратный метр в ЖК "Файна Таун" с ремонтом продана за 82 тысячи долларов, хотя до 24 февраля стоила 77-78 тысяч. То есть ценник на хорошие квартиры в Киеве не ниже 2 тысяч долларов за квадрат. И это несмотря на войну и рост курса доллара. Хотя на украинском рынке недвижимости традиционно работает правило: доллар дорожает - вторичка дешевеет, первичка в гривнях идет вверх. Но в этот раз формула относительно вторички не сработала", - отмечает Луханина. По первичке ситуация другая, но вернемся к ней позже.
Что касается вторичного рынка, на котором сейчас, в основном, и сосредоточен спрос, то дорожает не все жилье.
"Есть объекты, которые, наоборот, подешевели по сравнению с довоенными временами на 3-5%. Есть также те, которые продаются по таким же ценам, как и до войны. Скажем, недавно оформляли сделку по гостинке в 22 квадрата на Борщаговке. Хозяин отдал ее за 28 тысяч долларов, такой ценник был и раньше. Ценники стали ниже рыночных на квартиры в панельках и хрущевках, устаревшее и "убитое" жилье", - говорит Луханина.
По ее словам, интерес к покупке квартир в Киеве сейчас довольно большой.
"Ищут как переселенцы, так и жители города, которые давно планировали покупку, но до войны не успели провести сделки. Основной спрос сосредоточен в сегменте самого дешевого жилья и квартир среднего класса. Элитка и новострои без ремонта пока стоят, людям нужны готовые квартиры - заходи и живи", - говорит Луханина.
При этом, по ее словам, во Львове, куда с начала войны переместились много киевлян, сейчас неплохо продается дорогое жилье и особняки по 200-300 тысяч долларов.
"В Киеве люди почему-то ждут удешевления квартир. На любое объявление идет поток несуразных предложений. Типа квартиру за 250 тысяч долларов готовы купить за 50 тысяч. Некоторые покупатели ждут единичек по 10 тысяч долларов. Но те, кто сидит на деньгах и нуждается в жилье, спокойно платят больше", - говорит Луханина.
Роман Рябов говорит, что ценники сейчас везде разные.
"Все зависит от сегмента рынка и региона. Например, готовое жилье в западных регионах не дешевеет (по данным риэлторов, оно, наоборот, растет в цене на 10-15%, но опять же есть исключения и скидки до 10% - Ред.). В Харькове есть снижение цены до 10% по отдельным микрорайонам. Но об общей тенденции удешевления жилья в городе говорить пока рано", - отмечает Рябов.
Начали строить и переписали ценники
Что касается новостроек, то, по данным ЛУН, квартиры начали дорожать. Повышение цен в гривнах можно было бы объяснить проседанием курса. Но по многим объектам растут и долларовые цены.
Средняя цена квадратного метра в столичных новостройках выросла на 4,4% в долларах (до 1410 долларов), а в пригороде - на 12,2% (до 765 долларов).
Такой же тренд и по западным областям. По данным ЛУН, цены на первичке там выросли в диапазоне от 6,7% (в Черновицкой области) до 15,5% (в Хмельницкой области). В Полтавской области новостройки подорожали на 4%, в Винницкой - на 12,4%. Первичка в Одессе выросла в цене на 2,5% по сравнению с довоенными временами, приводят примеры в ЛУН. Из всех регионов, где первичка упала в цене, в компании отмечают только Запорожскую область: минус 2% по сравнению с февралям 2022 года.
В пресс-службе группы компаний DIM нам рассказали, что цены действительно растут.
"На них влияют возросшая стоимость топлива, сложности в логистике, дефицит персонала", - отметили в компании. Также добавили, что покупатели начали возвращаться на первичку, многие рассматривают ее в качестве инвестиции.
"Чаще всего инвесторы интересуются проектами с высокой степенью готовности - от 60%. Наблюдаем активизацию своих прежних инвесторов, которые интересуются паркоместами, кладовыми, особенно подземными, которые можно использовать в качестве укрытия", - говорят в DIM.
В целом об оптимистическом настрое застройщиков свидетельствует постепенная активизация работ на площадках и поток рекламы квартир. Так, во Львовской области продажи снова открыли 92% новостроек, в Тернопольской области - 96%, в Винницкой - 89%. В Киеве таковых 29%, по области - 30%.
Ценовые "легенды"
То есть получается, что на рынке недвижимости сейчас сразу два тренда: и на подорожание жилья, и на его удешевление.
"Верно, все так и есть. Это так называемая К-образная тенденция, в рамках которой часть рынка формирует нисходящие ожидания по цене, как часть буквы "К" от середины вниз, слева направо, а другая часть рынка верит в рост цен, как часть буквы "К" от середины вверх, слева направо.
Как правило, владельцы квартир в многоэтажных домах построенных до 20 лет назад, рассчитывают, что их имущество в ближайшие два года дешеветь точно не будет, наоборот, станет дорожать.
Такую же "легенду" рассказывают рынку застройщики, аргументируя повышение цен данными о "нарушении транспортно-логистических цепочек поставок", росте цен на топливо и строительные материалы. Эти истории, главным образом, для инвесторов, которые уже вложились в их проекты. Таким образом застройщики хотят сдержать отток капитала из сегмента новостроек, то есть не допустить массовой распродажи квартир. Владельцы, которым нужно продать квартиру, пытаются методом дисконта найти ту цену, которую готов платить покупатель. Но в целом реальных покупателей на рынке пока не так много - все ждут окончания войны", - отмечает риэлтор Михаил Артюхов.
При этом он добавил, что на самом деле реальные цены сделок во многом зависят от самих риэлторов - как именно они управляют спросом на падающем рынке.
Ирина Луханина считает, что в Киеве квартир по 10 тысяч долларов в ближайшее время не будет.
Вместе с тем она не исключает, что если гривна и дальше будет обесцениваться, а экономика падать, цены на вторичку пойдут вниз.
Также, по прогнозам Луханиной, появятся "очень заманчивые предложения по первичке на этапе котлована", в которые, впрочем, покупателям ввязываться не рекомендует.
"По новостройкам на начальных стадиях и раньше были высокие риски, а сейчас они просто космические, не говоря уже о том, что могут быть просто мошеннические проекты", - отмечает Луханина.
