В Киеве с начала войны рухнули арендные ставки на большинство видов недвижимости, что хорошо для постояльцев, но стало настоящей проблемой для рантье.
Ранее столичная недвижимость приносила неплохой доход, поэтому многие скупали ее и жили на ренту.
"В Киеве очень много рантье. У людей по 6-7 квартир, 2-3 коммерческих помещения. В свое время скупали этажами офисы в бизнес-центрах и апартаменты на Печерске. Аренда позволяла зарабатывать даже рантье-середнячку тысячи долларов в месяц, у крупных инвесторов счет шел на миллионы", — говорит столичный риэлтор Ирина Луханина.
Но после того как арендные ставки обвалились, а потенциальных постояльцев стало намного меньше, многие рантье столкнулись с тем, что уже не недвижимость работает на них, а они на недвижимость. Ведь даже если арендаторов нет, нужно платить коммуналку, за охрану и прочее.
Впрочем, пока рантье не спешат распродавать свои активы за бесценок - покрывают расходы, избавляясь от другого имущества, например, машин. Но непонятно, что будет дальше. Если нервы у рантье сдадут и они станут массово сливать недвижимость, цены на рынке могут рухнуть.
Разбирались, что сейчас происходит с доходной недвижимостью и будет ли ее распродажа.
Mercedes за коммуналку
До войны инвестиции в недвижимость, особенно столичную, считались одними из самых выгодных.
По данным Forbes, топ-клуб 25 крупнейших рантье Украины заработал в 2020 году 665 млн долларов на сдаче своей недвижимости в аренду.
Например, бизнесмен Виктор Полищук (один из его активов - ТРЦ "Гулливер") поднял на аренде 70 млн долларов, Вагиф Алиев - 61 млн, Гарик Когородский, Александр Меламуд и партнеры (Dream Town) - 32 млн и т.д.
Но недвижимость скупал не только крупный бизнес.
По словам риэлтора Ирины Луханиной, на жилье можно было зарабатывать около 10-12% годовых. Это намного больше, чем, например, предлагали банки по депозитам.
"Поэтому люди активно покупали квартиры, офисы, торговые помещения, склады. Квартиры многие брали целыми этажами, точно так же выкупали этажи офисной недвижимости в бизнес-центрах — у кого на что хватало денег", — говорит Луханина.
В отдельных новостройках доля инвесторов, которые вкладывались в квадратные метры, чтобы затем выгодно их перепродать или сдавать в аренду, достигала 50-70%.
Но война все изменила.
Рынок практически остановился, а когда понемногу начал восстанавливаться, арендные ставки рухнули, а потенциальных арендаторов заметно поубавилось.
Между тем недвижимость постоянно требует от собственников расходов, в частности на коммуналку.
Вот как описывает свои злоключения с недвижимостью журналист Дмитрий Гордон.
"Война началась. У меня в кармане 20 тысяч долларов. Недвижимость не работает, не сдается практически вся. А что сдается, уходит на оплату коммунальных платежей огромных. И все, мы приплыли", - сказал Гордон в разговоре со своей женой Олесей Бацман. По его словам, пришлось продавать одну машину "Майбах", сейчас он будет продавать вторую - джип "Мерседес".
При этом, по словам специалиста по недвижимости Михаила Артюхова, Гордон - "довольно опытный инвестор", и у него хороший портфель активов, в частности помещения на Подоле.
"Ситуация у некоторых владельцев торговой недвижимости и, например, отелей, гораздо хуже. Там никаких "Майбахов" не хватит", — говорит Артюхов.
По данным Украинской торговой гильдии, оборот розничной торговли в среднем по Украине упал в прошлом году (по состоянию на август) на 29,3%, а в Киеве - на 35,8%. Вакантность торговых площадей выросла с 11,5% до 18,7%. Плюс снизились арендные ставки.
"Если ранее помещение под магазин в хорошем районе сдавалось по 50 долларов за квадрат, то сейчас выставляют по 30, а арендаторы хотят по 15 долларов за квадрат", — говорит Артюхов. При этом все платежи с коммерческой недвижимости (коммуналка, расходы на охрану и пр.) остались, а некоторые даже выросли (так, повысился тариф на электроэнергию для коммерческих пользователей).
"Ставки на рынке не просто упали - они разбалансировались. Всегда торговая недвижимость стоила дороже офисной. Сейчас же, наоборот, дешевле. Поэтому фирме проще снять под офис небольшое помещение стрит-ритейла, чем сидеть в бизнес-центре. Такое можно найти за 5-8 долларов за квадрат плюс коммунальные платежи, что минимум на 10-15% дешевле, чем в бизнес-центрах. Владельцы офисов вообще в ужасе от происходящего", — добавил Артюхов.
"Спрос упал практически во всех сегментах рынка недвижимости. Есть, конечно, отдельные исключения, когда арендаторы настолько ценят помещение, что готовы платить за него по довоенным ставкам, но в целом доходы собственников коммерческих площадей упали на 50-70%.
Особенно проблемные большие объекты.
"Ты можешь предложить помещение под ресторан или отель даже бесплатно, но не факт, что желающий найдется. Ведь нужна прибыльная коммерческая деятельность в этом помещении, а с этим сейчас не так просто. Если у владельца того же ресторана зарплаты нечем платить, то скидка по аренде или даже бесплатное помещение его не спасут. Понятно, что у опытных рантье всегда должна быть финансовая подушка, чтобы переждать кризисные моменты. Инвестиции в недвижимость долгоиграющие, рассчитаны на годы, поэтому возможно все. На войну, конечно же, никто не рассчитывал, но многим сейчас приходится не зарабатывать на недвижимости, а тратить на нее", — говорит Евгений Лузан, партнер QLP.UA, которая занимается управлением недвижимостью и среди чьих проектов отели 11 Mirrors Design, Globe Runner и загородный комплекс "Два бобра".
"Сначала квартиры работали на меня, теперь - я на них"
В сложной ситуации оказались и многие мелкие рантье - те, кто до войны купили по несколько квартир и жили с их аренды.
"В Киеве очень много рантье-середнячков. Люди имеют по 6-7 квартир плюс 2-3 коммерческих помещения. До войны с этих активов они зарабатывали по несколько тысяч долларов в месяц", — говорит Луханина.
Что изменилось сейчас? Киевлянин Роман, который до войны приобрел две квартиры специально под аренду (одну в новостройке на Оболони, другую на Печерске) и сделал там дорогие ремонты, рассказал нам, что апартаменты на Печерске ему удается сдавать, хотя ценник обвалился вдвое - с тысячи до 500 долларов в месяц. При этом несколько месяцев квартира простаивала и он оказался в минусе, ведь даже когда никто в квартире не жил и не было расхода воды и электроэнергии, все равно нужно было платить абонплату за сети, по тарифу за уборку придомовой территории, плюс взносы по дому, в частностий за парковочное место. В сумме выходило ежемесячно до 4 тысяч гривен.
Квартира на Оболони сейчас простаивает.
"Раньше я ее сдавал за тысячу долларов, а теперь реально сдать разве что за 15 тысяч гривен. Это ни о чем. Я много вложил в ремонт, нынешняя аренда даже не перекроет "амортизацию" квартиры. Пусть пока лучше пустой стоит. Коммуналку плачу с тех денег, что получаю с аренды на Печерске. В итоге если до войны я с двух квартир имел 2 тысячи долларов ежемесячно, то теперь зарабатываю в лучшем случае 300-400", - говорит Роман.
"Если так пойдет, скоро вообще я на квартиры буду работать, а не они на меня", - добавил рантье.
У некоторых ситуация еще хуже. Например, житель пригорода Илья еще до войны приобрел несколько таунхаусов в коттеджном городке возле Киева, причем залез в долги. По рассрочке нужно платить хотя бы 500 долларов в месяц. Плюс обязательный ежемесячный платеж по городку около 4 тысяч гривен (охрана, взносы и пр.) - и это не считая расходов на газ, электроэнергию, воду. Ценник на аренду таунхаусов упал не сильно (с 30 тысяч гривен до 23 тысяч), но на сегодня из пяти домов сдан только один, остальные пустуют. Денег хватает на обязательные платежи по городку, но вот расходы за газ на хотя бы минимальное отопление (иначе дома просто начнут сыпаться) приходится покрывать из своего кармана.
"В итоге в январе я в минусе на 2 тысячи гривен. Но это мелочи по сравнению с платежом по рассрочке. Находить деньги на него все сложнее, боюсь, что придется что-то продавать", — говорит Илья.
По словам Михаила Артюхова, многие рантье готовы снижать ценники на квартиры, лишь бы они не простаивали. И это стало одной из причин обвала ставок у Киеве.
Аренда квартиры в Киеве сейчас стоит меньше, чем во Львове. Например, на Оболонских Липках единичку сдают за 12900, причем еще вчера она стоила 13 тысяч, то есть сбрасывают в цене буквально каждый день.
Ирина Луханина говорит, что те владельцы недвижимости, которые "быстро адаптируются", особо не бедствуют даже сейчас, хотя доходы, понятно, уже далеко не довоенные.
"Те, кто до последнего держит ценник, теряют арендаторов. А те, кто грамотно управляет своей недвижимостью и готов договариваться, находят постояльцев. Понятно, что доходы упали. Если человек вложил до войны в квартиру 150 тысяч долларов, а сейчас может сдавать ее за 500 долларов вместо 1000, то за год он получит 6 тысяч долларов, это около 4% годовых против довоенных 10%. Но те, кто имеет по 10-15 квартир и все их сдает, точно не голодают", — отметила Луханина.
При этом в выигрыше сейчас оказались те, кто в свое время скупал небольшие квартиры в старых домах. Ценник на квартиру в хрущевке просел с начала войны примерно на 40%, но сдать ее намного легче, чем, скажем, апартаменты в элитном ЖК. Причем в старом фонде практически нет разного рода "клубных платежей", которые в жилых комплексах нередко тянут на несколько тысяч гривен в месяц (и которые нужно платить вне зависимости от того, живет ли кто-то в квартире или нет).
Будет ли распродажа недвижимости?
С каждым месяцем вопрос содержания недвижимости становится для собственников все более острым.
"Особенно для тех, кто, например, покупал не за свои деньги. Ведь не секрет, что у нас есть инвесторы, которые вкладывали средства людей, не желающих особо светиться. Сейчас они задают вопросы о своих деньгах. Идут разборки, рантье понемногу начинают "кушать друг друга", перераспределяют активы", — рассказывает нам Артюхов.
Но в целом на рынок такие разборки рантье особо не влияют. Все изменится, если владельцы недвижимости начнут от нее избавляться. Это может запустить настоящую цепную реакцию - и цены рухнут.
Будет ли такая "распродажа" и когда ее ждать?
Михаил Артюхов говорит, что о продаже своей недвижимости сейчас думают 10-15% инвесторов. Но проблема в том, что сильно снижать цены они не хотят, а покупателей на дорогую недвижимость пока нет.
"На рынке полно спекулянтов с деньгами. Они просто пылесосят предложения, и если есть объекты с минус 30-50% от довоенной цены, готовы покупать. Причем даже дорогую недвижимость. Например, если объект до войны стоил 2 млн долларов, а сейчас цена упала до миллиона - его купят в считанные дни. Но большинство собственников пока не спешат давать большие скидки. Им это невыгодно. Например, если человек вложил до войны в покупку квартиры 150 тысяч долларов, ему проще сдавать ее за 500 долларов вместо 1000, чем продать за 75 тысяч. Тем более что все рассчитывают на рост цен на недвижимость после войны", — говорит Луханина.
Такого же мнения придерживается и Евгений Лузан.
"Собственнику проще пойти на уступки по аренде и сдавать квартиру, скажем, за 200 долларов вместо 500, чем продать ее за 80 тысяч вместо 100 тысяч и потерять 20 тысяч долларов. Инвесторы не спешат распродаваться. Они готовы ждать, рассчитывая на рост цен после войны", — отметил эксперт.
Сколько готовы ждать рантье? Запас прочности у каждого свой и зависит от того, на какие деньги приобреталась недвижимость (свои или заемные), а также от того, что и почем удается сдавать сейчас и не приходится ли каждый месяц еще и дотировать "доходную недвижимость".
Но в целом эксперты оценивают срок выжидания рантье в 1-2 года. То есть если за это время никаких положительных тенденций не будет, многие задумаются как минимум о "чистке" своих активов. Отметим, что те, кто уже сейчас оказался в затруднительном положении, пытаются решить вопрос за счет другого имущества, скажем, продают машины, чтобы содержать недвижимость.
Те объекты, которые все же выставляют на продажу с большим дисконтом, распродают, в основном, собственники, уехавшие за границу и не планирующие возвращаться. А также те, кого прижало с деньгами, и они попросту уже не могут содержать свою недвижимость.
Например, по словам Луханиной, очень дешево сейчас распродаются подвальные помещения в жилых домах.
"В центре такое помещение можно купить по 700-800 за квадрат. Хотя до войны они стоили до 1500. Такие помещения оформлены как цокольные этажи, там есть окна, единственное - очень низко. То есть, например, под клинику объект не подойдет. Ранее там селились салоны красоты или кафе. Но сейчас многие опустели, и сдать их очень сложно. Такие активы можно покупать разве что на перспективу, поэтому они и дешевеют", — говорит риелтор.
